Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку: нюансы сделки

За примерно 10-11 лет ипотека стала наиболее популярным способом приобретения жилья. Для большинства людей накопление такой значительной суммы самостоятельно является невозможной задачей. Люди, желающие купить недвижимость, обращаются в финансовые учреждения для получения кредита. Покупка квартиры по Договору долевого участия (ДДУ) с использованием ипотеки немного отличается от обычного получения жилищного кредита. Особенности данного вида ипотеки мы рассмотрим в этой статье.

Что такое ДДУ

Договор долевого участия (ДДУ) представляет собой соглашение между дольщиком и застройщиком, регулируемое ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и другими нормативно-правовыми актами.

Отличие между покупкой квартиры по ДДУ в ипотеку заключается в том, что договор долевого участия является обеспечением кредита, а не готовое жилье. После завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, квартира переходит во владение банка до полного погашения займа. Для защиты от рисков, финансовая организация проводит проверку всех сторон, участвующих в долевом соглашении.

Сначала заемщик проходит проверку на платежеспособность. После одобрения потенциального дольщика банк проводит проверку застройщика, включая строимый объект и необходимые документы.

Для получения одобрения ипотеки по долевому договору у заёмщика необходимо выполнить следующие условия:

У различных банков могут быть небольшие отличия в процессе выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:

Каждая заявка клиента рассматривается индивидуально, поэтому условия выдачи ипотеки и процентные ставки могут различаться в зависимости от особенностей финансового положения заемщика. Ставки по кредиту могут зависеть от разных факторов, таких как сумма первоначального взноса, срок погашения ипотеки, размер и наличие страховки и т.д. Также ставки на недвижимость, находящуюся в стадии строительства, могут отличаться от ставок на уже сданное жилье. Обычно разница составляет около 5%.

Преимущества и недостатки решения о покупке квартиры по ДДУ в ипотеку

При приобретении квартиры по долевому договору у застройщика через ипотеку обязательным условием является наличие юридического лица. Однако как юридическое, так и физическое лицо могут приобрести жилье у застройщика. В данном случае покупатель выступает в роли инвестора, который вкладывает средства в строительство, чтобы в будущем получить свою долю после сдачи объекта.

Для инвестора такое вложение является выгодным:

Однако, при приобретении квартиры по долевому договору через ипотеку по цене ниже рыночной стоимости также стоит учитывать риски:

Поэтому, если вы решите приобрести квартиру по долевому договору через ипотеку, необходимо заранее взвесить все плюсы и минусы, чтобы не оказаться в трудном положении.

Помимо преимуществ и недостатков приобретения жилплощади в строящемся доме, необходимо также учесть возможные риски, связанные с оформлением ипотеки. Несмотря на большое количество позитивных моментов, этот процесс имеет и некоторые негативные стороны.

Плюсы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку:

К минусам можно отнести задержку сдачи объекта и, как результат, задержку регистрации права собственности. Кроме того, застройщик может неправильно расчитать ресурсы, из-за чего понадобятся дополнительные финансовые вложения. Немного позже мы расскажем, как избежать такой ситуации.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку: пошаговая инструкция

При приобретении квартиры по долевому договору участия в ипотеку, процесс сделки достаточно прост. Потенциальному дольщику необходимо иметь при себе паспорт и средства. Если кредит уже одобрен, то для оформления договора необходимо посетить офис застройщика. В случае, если ипотечный заем выдается одновременно с подписанием договора долевого участия, сделка становится трехсторонней и может проводиться в банковском отделении. Таким образом, этапы сделки при приобретении квартиры по долевому договору участия в ипотеку следующие:

Вы, наверняка, знаете о необходимости получения кредита заранее, поэтому рекомендуется выбрать подходящий банк задолго до оформления ДДУ. Часто банки, сотрудничающие с застройщиком, предлагают специальные процентные ставки на покупку жилья у партнера. Необходимо учесть ставку по кредиту, страховку, сумму первоначального взноса и другие условия получения займа.

Необходимо узнать, всегда ли объекты компании сдаются вовремя и не было ли судебных разбирательств с дольщиками. Также следует проверить документацию по строящемуся дому.

Рекомендуется ознакомиться с следующими актами:

Компания должна иметь уставный капитал, который определяется масштабами строительства и требованиями действующего законодательства. Отзывы дольщиков, уже сотрудничавших с данным застройщиком, также могут помочь. Их можно найти на форумах в Интернете.

Обычно у каждой компании стандартное содержание ДДУ, но некоторые застройщики могут добавить свои особые условия. Необходимо не только прочитать основной текст, но и обратить внимание на дополнительное соглашение, особенно на мелкий шрифт. Если что-то непонятно, лучше обратиться за помощью к юристу.

Для оформления ДДУ нужно иметь при себе паспорт и заверенное нотариусом согласие супруга на покупку недвижимости. Если двое супругов покупают квартиру по ДДУ в ипотеку, оба должны присутствовать при заключении сделки и предъявить свои паспорта. Чтобы получить ипотечный кредит в банке, нужно заполнить анкету заемщика и предоставить справку о доходах.

Договор долевого участия (ДДУ) оформляется в письменной форме. Дольщики ставят свои подписи, застройщик – печать организации и подпись. Если в договоре присутствует третья сторона (банк), то указываются реквизиты кредитора с печатью и подписью представителя.

Процедура оформления обычно занимает пять дней. После получения соответствующей отметки можно проверить статус договора на сайте Росреестра. Как только регистрация будет подтверждена, можно приступить к оплате.

После сдачи объекта в эксплуатацию возникает вопрос о выборе компании, которая будет осуществлять обслуживание дома (вывоз мусора, уборка подъездов и территории и т. д.). Решение принимается на общем собрании дольщиков. Как только будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, подписывается акт приема-передачи, а затем документы направляются в Росреестр для регистрации права собственности на готовое жилье.

Банковским переводом отправляется обязательный первоначальный взнос на счет застройщика.

Следующим этапом является перевод средств ипотеки с банковского счета на счет компании-застройщика. Гражданин осуществляет выплату займа в соответствии с условиями кредитного договора.

Правила оформления договора долевого участия

Документ долевого участия (ДДУ) не требует нотариального удостоверения, оформляется в простой письменной форме и после подписания регистрируется в Росреестре. В ДДУ прописываются обязательства застройщика, а именно: своевременное строительство, сдача в эксплуатацию и передача дольщику определенного объекта недвижимости. В свою очередь, дольщик обязуется полностью оплатить сумму, указанную в ДДУ, а также поставить свою подпись в акте приема-передачи, если квартира полностью соответствует установленным качественным стандартам.

В ДДУ обязательно должны быть указаны следующие данные:

Дополнительно требуется указание реквизитов сторон, предоставление необходимых документов, подтверждающих право на осуществление строительства, установление стоимости одного квадратного метра жилья и окончательной цены квартиры, обоснование возможности пересмотра стоимости, установление прав и обязанностей обеих сторон, а также определение ответственности в случае нарушения условий договора.

В случае отсутствия существенных условий в процессе регистрации договора будет отказано. Условия долевого договора подтверждаются согласно проектной декларации. Регистрация в Росреестре направлена на обеспечение защиты интересов дольщика, подтверждение его права собственности и исключение возможности двойной продажи.

В договоре дополнительного соглашения, кроме основного контракта, могут быть указаны некоторые условия, на которые также следует обратить внимание. Часто эти условия связаны с переносом срока сдачи дома из-за увеличения срока строительства. Если дольщик ознакомится с такими условиями, он вправе отказаться от заключения договора. Кроме того, согласно закону, он может обжаловать задержку строительных работ в суде. К дополнительным условиям относятся:

Для подписания дополнительных условий не требуется присутствие нотариуса. Они имеют такое же значение, как и сам договор, поэтому перед подписанием дополнительного соглашения рекомендуется проконсультироваться с юристом или другими дольщиками.

Возможные риски при покупке квартиры по ДДУ

При приобретении квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости неизбежны риски. Они могут касаться качества выполненных работ, регистрации права собственности, переноса даты сдачи объекта, финансовой стороны и других аспектов.

Вероятно, самая распространенная проблема в строительстве любого объекта недвижимости. В лучшем случае стройка может затянуться на несколько месяцев, а в худшем — быть полностью прекращенной. Часто причинами нарушения сроков являются:

Отсутствие финансирования — отсутствие материалов и средств для оплаты труда рабочих. Многие полагаются на деньги от продажи квартир, но их оказывается недостаточно.

Для предотвращения подобных ситуаций, необходимо обсудить на этапе заключения договора, в каком квартале планируется завершение строительства и ввод дома в эксплуатацию. В случае задержки или прекращения строительства, покупатель имеет право требовать выплаты неустойки или расторжения договора. Застройщик обязан выплатить неустойку в случае задержки ввода дома в эксплуатацию.

Проектная декларация является основным документом при строительстве недвижимости. Первая часть декларации содержит информацию о застройщике, а вторая часть — о проекте строительства. Этот документ доступен для ознакомления: либо он публикуется в СМИ, либо предоставляется по запросу заинтересованного лица.

Если проектная декларация была изменена, покупатель имеет право расторгнуть договор и получить возврат денежных средств, если были внесены следующие изменения:

Естественно, застройщику будет выгодно оттянуть возврат денег как можно дольше, поэтому быстрого возмещения в случае расторжения договора долевого участия ожидать не стоит.

Помимо указанных ситуаций, к рискам также можно отнести требование застройщика перечислить дополнительные средства для проведения работ, не указанных в договоре. Это могут быть благоустройство территории, подключение коммуникаций или аренда земельного участка. Иногда площадь строящегося объекта увеличивается в процессе возведения, что влечет дополнительные расходы.

Чтобы избежать таких требований, договор должен содержать условие, при котором стоимость за квадратный метр остается неизменной независимо от обстоятельств.

Под указанным термином понимается ситуация, когда несколько дольщиков приобретают одну и ту же жилплощадь. Вероятность возникновения такого случая определяется следующими факторами:

Для того чтобы обезопасить себя при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку у подрядчика, покупатель должен получить от него документ, подтверждающий исполнение обязательств перед застройщиком.

Однако есть и хорошая новость: в настоящее время вероятность двойных продаж практически исключена, поскольку ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре и не может быть считаться заключенным до завершения этой процедуры. Регистрационная процедура включает проверку объекта долевого строительства на наличие других зарегистрированных договоров.

Перед тем как зарегистрировать на свое имя недвижимость, приобретенную по ДДУ в ипотеку, убедитесь в следующем:

Для того чтобы зарегистрировать квартиру, которая была приобретена по договору долевого участия, необходимо получить разрешение на ввод данного объекта в эксплуатацию. Если такого разрешения нет, то квартира считается незавершенным строительным объектом и не может быть зарегистрирована как собственность какого-либо лица.

Дольщик имеет право обратиться в суд с исковым заявлением, в котором требуется признать его право на собственность. Для подтверждения своих требований дольщик должен предоставить договор долевого участия, документы, подтверждающие факт выполнения платежей, а также акт приема-передачи данного объекта.

Как обезопасить себя от проблем при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку

При приобретении жилья по ДДУ в ипотеку необходимо учесть множество нюансов. Основной момент заключается в том, что квартира остается в залоге у банка до полной выплаты ипотеки, так как является обеспечением погашения кредита. Кроме того, на жилье накладывается обременение, которое предполагает запрет на совершение любых регистрационных действий.

Одним из обязательных условий является оформление страхования ответственности. Долевое строительство объекта недвижимости всегда сопряжено с определенными рисками. Различные обстоятельства могут влиять на завершение строительства и ввод дома в эксплуатацию. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, необходимо учесть возможность банкротства застройщика.

Если компания, которая купит пассив, не спешит сдачей объекта, то скорее всего она не заинтересована в этом. Если на этапе подготовки не проводилась точная геологическая экспертиза, то дом может рухнуть из-за нестабильности грунта или неправильного фундамента.

Каждый из этих рисков страхуется в пользу кредитной организации. Без страховки дольщик оказывается в очень неустойчивом положении, потеряв квартиру, но сохраняя обязательства по ипотеке. Также будет полезно оформить страховку жизни и работоспособности, а также документ, подтверждающий право собственности. Кроме того, банки снижают процентную ставку для граждан, которые приобрели полный пакет страхования.

Тонкости покупки квартиры по ДДУ в ипотеку до брака

Поэтому, вы приняли решение приобрести квартиру в соответствии с ДДУ, и ипотека не вызывает у вас страха, и вы с оптимизмом смотрите вперед. Важно помнить, что согласно закону, имущество, приобретенное супругами во время брака, является общей собственностью и в случае развода должно быть справедливо разделено. В случае с недвижимостью, приобретенной по обычной сделке, все просто: жилье было приобретено во время брака, поэтому при его распределении разделяется между двумя супругами. Однако с ДДУ все иначе.

Подписывая договор о совместном участии в строительстве, покупатель вкладывает деньги в объект, который существует только на бумаге, поэтому квартира не может быть признана реальной собственностью. Когда дом будет сдан в эксплуатацию, жилье станет недвижимым имуществом и перейдет в собственность дольщика. Время между заключением договора и сдачей объекта может занять несколько лет, за которые дольщик может изменить свое семейное положение, например, пожениться, развестись и снова пожениться, что может повлиять на его право собственности на квартиру.

Важно отметить, что в данном вопросе главным является факт вложения денежных средств в долевое строительство. Рассмотрим несколько случаев покупки квартиры по долевому участию с использованием ипотеки и участием супругов.

Гражданин приобретает ДДУ и оплачивает квартиру из собственных средств. В процессе строительства он вступает в брак, и квартира официально регистрируется на него после свадьбы. После нескольких лет совместной жизни супруги принимают решение о разводе. В данной ситуации нет проблем с определением владельца недвижимости, поскольку квартира была приобретена до брака на средства одного из супругов. Тот факт, что она была зарегистрирована на него позже, не имеет значения, после развода недвижимость остается у первоначального покупателя.

Один из супругов подписал договор долевого участия до брака, используя заемные средства кредитной организации. Если после свадьбы они вместе выплачивали ипотеку, то при разводе имущество будет делиться поровну. Однако, если супруг, на чье имя оформлена ипотека, погасил кредит частично, то раздел квартиры усложняется.

Доля каждого супруга определяется суммой, которая была взята из семейного бюджета для оплаты ипотеки. Если второй супруг внес значительные суммы, то у него есть право на соответствующую долю. Если вложения со стороны второго супруга были небольшими, то суд может обязать первого возместить затраченные средства, оставив за ним право на полное владение квартирой.

Договор долевого участия был заключен на одного из супругов до брака, но каждый из них участвовал в оплате ипотеки. После свадьбы квартира была сдана, и стала собственностью того супруга, который заключил договор. Отличие этого случая от предыдущего заключается в том, что оба супруга вложили деньги еще до брака.

Несмотря на то, что второй супруг не указан в договоре и фактически не является владельцем, он имеет право на получение доли недвижимости при разводе. Проблема заключается в необходимости доказать использование личных средств. Потребуются документы, подтверждающие оплату (чеки, квитанции и т.п.)

Договор долевого участия был заключен во время брака, а ипотека была выплачивается из общего семейного бюджета. Однако, к моменту развода, дом так и не был построен и введен в эксплуатацию. Это означает, что фактического недвижимого имущества, которое можно было бы разделить, не существует. Один из супругов имеет договор, который дает ему право требовать от застройщика готовую квартиру. Согласно действующему законодательству, супруги могут разделить как уже имеющееся имущество, так и право на его получение в будущем.

Описанные случаи не охватывают все возможные варианты, которые могут возникнуть при покупке квартиры по договору долевого участия в ипотеку для двух супругов. У каждой семьи могут быть свои особенности, которые невозможно предугадать. Поэтому каждая ситуация должна рассматриваться индивидуально.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с материнским капиталом

Можно ли использовать материнский капитал для участия в долевом строительстве? На данный момент нет ограничений на этот вид использования сертификата.

Если соблюдаются несколько условий, то возможно купить квартиру по ДДУ в ипотеку с использованием маткапитала:

Подводя итог, можно сказать, что использование сертификата материнского капитала на покупку жилья по ДДУ до трехлетнего возраста ребенка возможно только при оформлении ипотечного займа.

Последние изменения в законодательстве касательно долевого строительства

В прошлом году был принят Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Данный закон ужесточил условия осуществления долевого строительства. Застройщики теперь должны пройти тщательную проверку на соответствие требованиям. В частности, они должны иметь опыт строительства многоквартирных домов, определенный уставный капитал, полный перечень документов и т.д.

Изменения вступили в силу в июле 2018 года. Обновленные требования существенно усложнили ситуацию для застройщиков. Возможно, многие из них не смогут выполнить все условия и будут вынуждены прекратить свою деятельность. В настоящее время трудно предсказать, будет ли это в пользу дольщиков, обезопасив их, или же наоборот, только усугубит экономическую ситуацию, повысив стоимость квартир.